有个词叫做“拖累”，近几年频繁见诸经济学家和分析师的演讲和文章。

你猜对了，就是专家们常说的，房地产拖累了整个经济。这就好比是说，一个败家子，拖累了一户小康之家。

中国国际经济交流中心副理事长王一鸣11月30日在中国宏观经济论坛年度论坛上说，当前经济面临最主要的问题是有效需求不足，这种需求不足对经济增长的约束正在进一步强化，主要表现为：

房地产市场的深度调整，带来了需求的收缩效应；资产负债表受损对需求造成影响，其中主要是房地产价格下降带来了资产的减损，对居民部门资产负债表形成收缩效应；地方政府债务抑制了需求，特别是投资需求的扩张。

看到没，房地产调整抑制了消费，抑制了投资，导致资产负债表的收缩受损。王一鸣老师说得温文尔雅，不像某些券商分析师，直接就讲：房地产是最大的拖累因素。

“罪孽深重”。

部分地产从业人员听了，不免有些牢骚。一位房企高管私下说，早年房地产为经济做了那么大的贡献，怎么没见你们夸呢，反而是天天骂房地产暴利。他甚至引用自己集团研究部门的数据说，房地产每年拉动GDP几个百分点云云。

用脚趾头都能想得到，网友反驳的话已准备好：那都是国家政策好，是购房者的抬举，地产商赚钱了应该感恩。

一句话，功劳是国家和人民的。

这就好比说，在一个子女众多的大家庭里，房地产本来是毫不起眼的那一个混小子，某天突然发达了，成了家里的顶梁柱，好不风光，但你要是敢嘚瑟，大家都会说这是父母养育的结果，你小子要懂得感恩。

某天房地产生了一场大病，把富裕或小康之家又拖到了温饱边缘，于是就饱受指责。凭良心说，家长们倒是没有放弃治疗它，今年10月房地产终于从ICU抬到了普通病房。

房地产怎么就沦落到今天这个地步的呢？放心，我不罗列枯燥的历史，只说些观感。

房地产这个不安分的混小子，20多年来，让多位监护人简直操碎了心。地产人都总是津津乐道于楼市的黄金20年，说什么早在2003年就出台了18号文件，确立了它作为国民经济支柱产业的地位，但你知道吗，同一年早几个月，央行就出台了121文件，从信贷端对房地产严加看管。

大概10年前，房地产如日中天的时候，几位监护人就在讨论，要不要刺破这个巨大的泡沫。商量的结果是，不能主动刺破泡沫。日本就是因为主动刺破了房地产泡沫，引发了资产价格的大崩盘，日本经济从而失去了十年，又失去二十年、三十年。

于是，决定采取保守疗法。治疗的结果是，房地产变成了一个巨大的堰塞湖。随着房价不断上涨，湖水的水位不断升高，堰塞湖管理委员会就只好不断地筑高四周的大坝，并安排值班人员严防死守。

限购限贷限价限售，能想到的办法都用上了。但值班人员在睡梦里都听得见大坝不堪重负的吱嘎声。

那几年，我去参加了很多场次的论坛，也听了不少内部座谈会的研讨，反复提及的一个话题是，在溃坝与泄洪之间，如何选择。

后来的事我们都知道了，犹豫几年之后，监护人在2020年8月和12月分别祭出了终极大杀器：房企融资三道红线、银行放贷两条红线。——终究还是主动刺破了泡沫。

但即使如此，各大房企居然无动于衷，几个月之后的2021年一季度土地集中出让，他们还在拼命高价抢地！并购也没停止。

这里插句话，12月3日，国投证券首席经济学家高善文有篇演讲刷了屏。他认为，2021年是房地产泡沫破灭的一年。这个观点与我的观察是一致的。

两年后，我问一位房企高管：你要是监护人，看到这种情况会怎么想，怎么做？他嗫嚅半晌，憋出一句：肉食者谋之，又何间焉。

但实际上，政策松动的信号在当年年底就发出了。2021年12月中央经济工作会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。然后是2022年各地楼市政策的全面大转弯，基调是，松绑、支持和鼓励。集中体现为当年11月监护人发布的“金融16条”。

这一轮的房地产调整，持续了近4年，到今年四季度才初现止跌的迹象。我问过几位房企高管，如果监护人当时不主动刺破泡沫，楼市会怎么走？其中一位央企高管认为，那时没几个人意识到了危机就在眼前，他说：（如果不主动刺破泡沫）大概率会继续疯狂下去，直到自己崩溃。

所以，问题就在于，是主动刺破泡沫，还是任其自我崩溃，哪个才是最优解？从而，哪个选择的伤害最小（最大）？

如果真要反思，可能有两点：一是2015-2016年以棚改的名义，居民部门加杠杆。导致的结果，不仅一二线城市加速上涨，更重要的是全国三四线城市房价翻番，产生了严重的后果。二是2021年以来房地产的深度调整，对经济的影响，对投资和消费的影响，有这么大的杀伤力，监护人没有想到也没有预案。

2022年12月中央财办副主任韩文秀在详解中央经济工作会议时说了一句：防止（政策）合成谬误。

就房地产而言，曾经是存在一个“房地产调控部际联席会议”，但很难说，这么一个非正式的磋商机构，就一定起到了防止房地产政策合成谬误的作用。

有些文件，是几个监护人联合发布的，他们做了沙盘推演吗？不管是单独发布，还是联合会签，沙盘推演能预料到后来的结果吗？

也许你会说，他们的初心是好的。但无数惨烈的案例告诉我们，无论是个人还是机构组织体，只问动机，不管结果，是很危险的。这就像现在很多网民用道德的放大镜来审查一切，令人不寒而栗。

当然，监护人是没有错的，他们呵护房地产的拳拳之心，日月可鉴。

有错的，只有房地产本身，这是它与生俱来的“原罪”。所以，怎么痛骂，它都得受着。如今，房地产最大的错，是对经济增长形成了拖累。

20年前，中国社科院有位学者叫做易宪容，他有一个判断，叫做“房地产绑架了中国经济”。遭到一批专家和地产从业人员的围攻。由于争论太大，他所在的单位就不让他出来演讲了。

事实上，他说得太早了。2004年的房地产，还是个小学生呢。瞧瞧后来的规模。

20年后，我们又把投资和消费乃至于经济复苏的希望，再次投向了房地产。这么大的个头，你不能躺着，成为拖累，你得负轭向前。高质量发展，短时期也离不开钢筋水泥。

房地产，国家和人民需要你，争点气，雄起。